האם הלכות בר- בנין, בר יעקב, גרינברג ואחרות הנן סוף הדרך לחיוב במס של בעל קרקע, או מניות בבניית פרוייקט על קרקע שלו על ידי אדם אחר (לעיתים בעל החברה בבניה הנעשית), על ידי החברה?
לכאורה כמה פסקי דין לאחרונה סתמו את הגולל על אפשרות של חברה לבנות פרוייקט נדלני על קרקע של בעל החברה, מבלי שבעל החברה יחויב במס על הבניה. טרחנו ומצאנו שורה של פסקי דין אחרים שבראשם הלכת גלדשטיין שאפשרו גם אפשרו בניה של חברה על קרקע של אדם אחר, ללא שיבוצע אירוע מס. נתחיל מההלכה בעליון בית אררט שקבעה כי אם הבניה איננה תוצאה של התחייבות הסכמית שנטלה החברה מול בעל הקרקע, הרי אפילו בניה שעולה בהרבה על ערך הקרקע אינה יוצרת חיוב במס. הלכה זו קרויה הלכת המתנדב. גם בפרשת מנחם בעליון דובר בחיוב במס רק במקרה שהעסקה הייתה עסקת חליפין של ויתור על דמי שכירות כנגד בניה במקום תשלומי דמי השכירות. גם בהלכת יעקב בר שניתנה על ידי השופט מגן אלטוביה וגם בהלכת מנחם שניתנה על ידי שופט העליון לנדוי הוסכם כי אם יש עילה לחיוב במס, היא תהיה רק ברגע שבו מסתיימת הבניה, והבעלים קונה חזקה בקרקע קרי, יש לו את היכולת להפיק הנאה מהבניה שעשתה החברה. האם החיוב במס של בעל הקרקע על בניית אדם אחר על מקרקעיו, אחרי הלכות בר, גרינברג ודומיהם הינו חיוב סופי מנדטורי שאין בלתו? מסתבר ששורה של פסקי דין שבראשם הלכת גלדשטיין, פרשת רמת חן, זייתן ואח' קבעו אבחנה מכרעת בין הלכת בר- בנין בר יעקב וגרינברג. לא נרד כרגע לרזי האבחנות. אבל העיקר שהאבחנה מבוססת על מי נהנה מהבניה. סקירה היסטורית של מועדון המכבים, בית אררט וגלדשטיין (פרשת רמת חן) נסתיימו בהעדר חיוב במקום בו לא הבעלים נהנה מהבנייה. לעומת זאת מקום בו הבעלים החכיר, השכיר, עשה עסקה עם הבונה הרי הוא הנהנה וכן יחויב במס. חיוב מס של בעלי הקרקע על הבנייה הינו דוידנד או כל סיווג אחר לפי נסיבות העניין ולעיתים ייחשב כהלוואה. התנאי: הבעלים יפיק או מפיק הנאה מהבנייה כיום או בטווח נראה לעיין. אם ההנאה דחויה יש להוונה (לנדוי פרשת מנחם, אללטוביה פרשת בר-בנין), אם לבעלים חובת שיפוי יש להפחיתה לפי בר-בנין מהחיוב בהכנסתו, החיוב לפי שווי או עלות הבניה הנמוך וזאת לפי שומה עתידית לזמן שיזכה בחזקה. לסיכום: מקום בו אין לבעלים הנאה בהווה או בעתיד בבנייה לא יחויב במס (גלדשטיין, בית אררט), מקום בו הוא נהנה כיום או בעתיד הנראה לעין, יש לחייבו במס על הערך המהוון של הנאתו בניכוי הוצאות שצפוי לשלמן ולפי שווי עתידי בעת קבלת חזקה עתידית, והחיוב לא לפני סיום הבנייה ולא כל שנה עם התקדמות הבנייה (בר בנין).
מתוך דר' אברהם אלתר ושות', משרד עורכי-דין
