נצר - כל מה שאתם חייבים לדעת לפני שתשכירו דירה למגורים

זהירות ! - אם יש לכם דירה שאתם משכירים למגורים, אתם חייבים ללמוד את כללי המשחק החדשים בתחום המיסוי על ההכנסות שתקבלו מההשכרה למגורים, במיוחד משנת 2006 ואילך.

מי שלא יידע את הכללים או לא יקבל ייעוץ הולם, עלול לאבד את הפטור ממס על ההכנסה ואף עלול לשלם מס הכנסה מינימלי של 30% על הכנסה זו ולהוסיף עוד כ- 16% לתשלום דמי ביטוח לאומי ומס בריאות על ההכנסה.

בינואר 2006 התרחב מאד ציבור המשכירים הצפויים לשלם מס על הכנסתם מהשכרה למגורים, עקב כניסתם של יותר ויותר משכירים בעלי דירות המגורים לתחום הדיווח וחיוב המס. שכן, החל מתחילת השנה הופחתה תקרת ההכנסה הפטורה ממס בשל השכרה למגורים לסך של כ- 800$ לחודש בלבד. יתרה מזו, תוקפו של חוק הפטור ממס עד תקרה זו, עומד לפוג בסוף שנת 2006 לחלוטין.

מינואר 2007 צפויים כל בעלי הדירות להשכרה למגורים לשלם מס מלא שלא יפחת מ- 30% על הכנסתם מההשכרה או 10% מס מחזור בתנאי שישולם בתוך 30 יום מכל תקבול מההשכרה.

בכדי לא ליפול למלכודות המס האפשריות על ההכנסות מהשכרה פנה משרדנו לאחרונה לסגן מנהל רשות המיסים לעניינים מקצועיים – רו"ח גידי בר זכאי, תוך הצבעה על מלכודות המס שבמסלולי המיסוי למגורים והצעות לתת הקלות ביוזמת רשות המיסים, כדלקמן:

שיטת חישוב התקרה הפטורה ממס - חודשית/שנתית

חוק הפטור על השכרה למגורים, נוקט בלשון דווקנית של תקרה פטורה ממס לכל חודש השכרה. ידוע כי משכירים רבים נוהגים לגבות את דמי השכירות על בסיס גבייה מראש לשנה, חצי שנה או רבעון. הקביעה הדווקנית בחוק לפיה התקרה היא חודשית עלולה לגרום להטלת מס מינימלי בשיעור של 30% לפחות על הכנסות כל משכיר, שחוזהו בתוקף וקובע גבייה שאינה חודשית. כגון, גבייה לרבעון, חצי שנה או לשנה מראש. משכיר כזה ישלם מס בחודש גביית השכירות למרות שמדובר בתשלום למספר חודשים מראש.

אנו מציעים לקבוע פרשנות, שהייתה מקובלת עד היום, לפיה התקרה החודשית, מתייחסת לסכום ההשכרה החודשי הממוצע במהלך השנה (דהיינו, השכרה שנתית מחולקת ב- 12 חודשים).
שיטת חישוב התקרה כשיש השכרה לסירוגין במהלך השנה

במצב שבו דמי השכירות עולים על התקרה הפטורה ממס על בסיס חודשי, אבל הדירה לא הושכרה במשך מספר חודשים במהלך השנה, יחול מס על ההכנסה החודשית בחודשי ההשכרה, העולה על התקרה הפטורה המותאמת לפי החוק, למרות שיש חודשים שבהם הדירה לא הושכרה ואין בהם הכנסות כלל.

כדי למנוע זאת, ראוי ליישם את חישוב התקרה על בסיס חודשי ממוצע, גם כאשר הדירה לא הושכרה בחלק מחודשי השנה. דהיינו, לצורך מציאת התקרה הפטורה ממס, יחולק סך ההכנסות השנתי ב- 12 חודשים, לפחות כל עוד מדובר רק בהפסקה זמנית בהשכרה.
חובת מועד תשלום המס תוך 30 יום במסלול ה- 10% מס מחזור

סעיף 122 לפקודה הקובע את המסלול של 10% מס על הכנסה משכירות, קובע בלשון דווקנית, כי יש לשלם את המס בתוך 30 יום מעת קבלתו בידי המשכיר, כתנאי להחלת מסלול זה.

משכירים רבים, אינם מודעים לתנאי תשלום המס באופן שוטף. הם סבורים בטעות כי הם יכולים לבחור בין המסלולים רק בעת הגשת הדו"ח השנתי.

חלקם אף אינו מודע לקיטון המשמעותי בהיקף התקרה הפטורה ממס לפי חוק הפטור בשנת המס 2006 לסך כולל של כ-800$ בלבד, לעומת כ- 1,600$ בשנת 2004.

משכירים אלו, עלולים למצוא עצמם מחויבים במס מלא, בשיעור מס מינימאלי של 30% ועד 49% מס הכנסה, על הרווח שלהם מההשכרה למגורים, רק בגלל שלא ידעו על חובת התשלום תוך 30 יום במסלול 10% מס מחזור.

אנו מציעים לתת למשכירים אפשרות חד פעמית במהלך שנת המס 2006 להצטרף למסלול 10% מס מחזור בתנאי שישלמו את המס עד לתום שנה זו, תוך מתן פרסום הולם לידיעת הציבור בדבר החובה לתשלום המס במסלול זה באופן שוטף. מוצע עוד להקל ולתת אפשרות לתשלום רק אחת למחצית השנה, כמו בשיטת הדיווח המקוצר על הכנסות מחו"ל.
הכרה בהוצאות יחסיות בשל החלק החייב במס

חוק הפטור אינו קובע מה דין החלק החייב העולה על התקרה הפטורה המותאמת. כלומר, האם לשלם את המס על החלק החייב במס רק לאחר שנוכו ממנו ההוצאות היחסיות בשל ההשכרה, לרבות פחת, הוצאות מימון והוצאות נוספות בשל המושכר.

לשיטתנו, אין מניעה במקרה זה לתבוע הוצאות מוכרות באופן יחסי לחלק החייב בלבד ולשלם מס רק על הרווח הנותר לאחר הפחתת ההוצאות המוכרות היחסיות מהחלק החייב העולה על התקרה המותאמת. אנו מציעים לקבוע פרשנות זו במפורש בחוזר מקצועי לידיעת כלל פקידי השומה.
שיטת המיסוי לגבי החלק החייב במס

חוק הפטור אינו קובע מפורשות את שיטת המיסוי החלה על החלק החייב במס מתוך דמי ההשכרה, העולה על התקרה הפטורה. לדעתנו, רשאי נישום במקרה זה, לבחור להחיל את מסלול ה- 10% מס מחזור, לפי סעיף 122 לפקודה על החלק החייב הנ"ל.

הן משום שאין הבחנה בחוק הפטור מה דין החלק החייב והן משום שמסלול 10% מקל על יישום החיוב במס אצל נישומים רבים ומונע צורך מהגשת דוחות מס מלאים. אנו מציעים כי תתנו פרשנות כאמור שתקל על הדיווח והחבות במס בשל השכרה למגורים, בסכומים שאינם עולים על כפל התקרה הפטורה לפי חוק הפטור.
החלפת מסלול מיסוי בהשכרה למגורים

בחוק הפטור או לפי סעיף 122 לפקודה, לא נקבע משך הזמן שלגביו מתייחסת הבחירה. דהיינו, האם הבחירה במסלול מיסוי מסוים על ההכנסות מהשכרה למגורים היא לשנת המס אחת או יותר.

אנו מציעים כי תינתן פרשנות לפיה הבחירה במסלול מיסוי תעשה לכל שנת מס בנפרד ובכך להקל על המשכירים לדירות מגורים, שהרי מטרת מסלולי המיסוי היא להקל על מיסוי הכנסות מהשכרה למגורים בכדי לעודד השכרה כזו כמקובל בכל מדינות העולם ולא רק בעלות על דירות. פרשנות זו מתאימה להוראות פקודת מס הכנסה הקובעות את כללי המיסוי על בסיס שנת מס.
החלפת מסלול מיסוי במהלך שנת המס

בסעיף 122 לפקודה, לא נקבע מה דינו של משכיר שבחר ושילם מס של 10% על הכנסותיו מהשכרה, אך במהלך השנה הסתבר לו, כי הוא יפחית את נטל המס שלו, באם יבחר במסלול הפטור או במסלול החיוב במס רגיל, בין היתר, משום שנימנע ממנו להשכיר את הדירה בחלק מהשנה מסיבות שונות.

אנו מציעים לאפשר למשכירים דירות מגורים לשנות את בחירתם גם תוך שנת המס, על בסיס העיקרון של חישוב שנתי כמוצע לעיל ובכך לאפשר למשכירים לחזור בהם מבחירת המסלול של 10% מס ואף לקבל החזר של המס שכבר שילמו במסלול זה.
שיטת התשלום במסלול ה-

הבוחרים במסלול ה- 10% מס מחויבים כיום על ידי פקידי השומה לדווח ולשלם את המס בשוברים מיוחדים בלבד.

אנו מציעים לאפשר למשכירים הרוצים בכך ואשר חייבים ממילא בתשלום מקדמות שוטפות בשל הכנסות אחרות שיש להם, לדווח ולשלם את המס גם בשוברי המקדמות הרגילים, אחת לכל 15 לחודש. כפי שמקובל לגבי כל מקורות ההכנסה למינם ובהתאמה לתקנות מס הכנסה (כללי קביעת עסקאות, הכנסות או מכירות לענין מקדמות), התשס"ד – 2004, הכוללות במונח "מחזור עסקאות" לעניין דיווח המקדמות את מלוא ההכנסות לפי סעיף 2 ו- 3 לפקודת מס הכנסה. איננו רואים כל טעם בחיוב המשכירים שממילא משלמים מקדמות מס, לשלם דווקא בשוברים מיוחדים לעניין זה ולא כחלק מהמקדמות למס השוטפות.
שילוב מסלולי מיסוי על השכרה למגורים

ההוראות הקיימות היום בחקיקה אינן מבהירות את האפשרויות לגבי שילוב מסלולי מיסוי שונים, לפי חוק הפטור, מסלול ה- 10% מס מחזור לפי סעיף 122 לפקודה, מסלול מיסוי הכנסות מהשכרת מקרקעין בחו"ל לפי סעיף 122א לפקודה ומסלול החיוב הרגיל במס מינימלי של 30% מס על הכנסות מהשכרת דירות למגורים.

אנו מציעים לתת את פרשנותכם לגבי אפשרויות השילוב של המסלולים השונים ובכך להקל על ציבור המשכירים ובמיוחד אלו מהם, שעד היום, לא נכללו במעגל המדווחים בשל היותם פטורים ממס, לפי חוק הפטור או לפי שיטת המיסוי הטריטוריאלי שהייתה נהוגה עד לתום שנת 2002.
הארכת חוק הפטור לשנת 2007 ואילך

היות ותחולתו של חוק הפטור ממס על השכרה למגורים תפוג בתום שנת 2006 והיות ועסקאות השכרה הנערכות כיום, הינם בעיקרן לתקופה של שנה ומעלה ויסתיימו בשנת 2007 ואילך, הרי חשוב לתת את עמדת רשות המיסים כבר כיום בדבר הארכת חוק הפטור לשנת 2007 ואילך.

במידה ובדעתכם להאריך את הפטור ממס על השכרה למגורים לשנים הבאות, חשוב כי תיתנו את עמדתכם בדבר סכום התקרה הפטורה ממס שתקבע לשנים הבאות.

לא למותר מלציין, כי לעמדתכם בנושא, יש חשיבות רבה למשכירים ולשוכרים בהקשר לעסקאות שכירות למגורים הנערכות כבר היום במהלך 2006 להשכרה עד שנת 2007 ואילך.
החבות בביטוח לאומי על ההכנסות מהשכרה תלויה בפרשנות רשות המיסים לסוגיות האמורות

חוק ביטוח לאומי פוטר מדמי ביטוח ומס בריאות הכנסות מהשכרה למגורים, כאשר הן פטורות ממס הכנסה לפי חוק הפטור או שולם עליהן מס בשיעור של 10% לפי מסלול המס מחזור.

הכנסות מהשכרה למגורים העולות על תקרת הפטור החודשית או שלא שולם עליהן מס מחזור במסלול ה- 10% מההכנסות מהשכרה, עלולות להיות מחויבות גם בדמי ביטוח לאומי ומס בריאות אצל מי שהוא מובטל ואינו עובד כשכיר או כעצמאי וכן אצל מי שסך הכנסותיו שלא מעבודה (הכנסות פסיביות כולל ההכנסה מהשכרה) שוות או עולות על הכנסותיו מעבודה.

המדובר בנטל כבד נוסף בשיעור של כ- 16% על ההכנסות מההשכרה, אשר יחול או לא יחול, לפי החלטת רשות המיסים בהקשר לפרשנות הסוגיות האמורות לעיל. במיוחד בהקשר לסיום תוקפו של חוק הפטור בתום שנת 2006.

הסדר והבהרה רשות המיסים בהקשר לסוגיות האמורות לעיל, חיוני ודחוף ביותר, לאור העובדה כי תקרת הפטור ממס הופחתה בכמחצית בתוך שנתיים. משכירים רבים שלא נכללו עד שנת המס 2006, במעגל מדווחי המס מוצאים עצמם תוהים ונבוכים מול מכלול האפשרויות והיבטי המיסוי של הכנסות להשכרה למגורים ו/או הכנסות מהשכרה לעסקים.

רצופה מטה, טבלה מפורטת של ארבעת מסלולי המיסוי על הכנסות מהשכרה למגורים שנערכה על ידי הח"מ, מעודכנת לשנת המס 2006:

טבלת כללי המיסוי על הכנסות מהשכרת נדל"ן כולל מיסוי השכרה למגורים

	מסלול פטור ממס	מסלול 10% מס הכנסות	מסלול 15% בחו"ל	מסלול מיסוי רגיל
משכיר	יחיד בלבד.	יחיד בלבד.	יחיד בלבד.	אין מגבלה
שוכר	יחיד, או חבר בני אדם שאושר על ידי נציב מס הכנסה ברשומות, שעיקר פעילותו היא למטרות מתן דיור לזכאי משרד השיכון, לקליטת עליה, לבריאות או לסעד. בתנאי, הפעילות אינה למטרת רווח, וההשכרה אינה ליחיד העובד באותו חבר בני אדם.	אין מגבלה	אין מגבלה	אין מגבלה
מושכר	דירה בישראל או באזור יהודה שומרון ועזה, או חלק מדירה. עד ליום 18.12.2002, כולל דירות בחו"ל.	דירה בישראל בלבד.	כל סוגי המקרקעין, בתנאי שהם מחוץ לישראל.	בישראל ובחו"ל, כל סוגי נכסי המקרקעין.
שימוש	הדירה מיועדת לשמש, לפי טיבה, למגורים. ההוראות לא יחולו על דירה הרשומה, או חייבת להירשם בפנקסי עסק.	הדירה משמשת למגורים. ההוראות לא יחולו על הכנסות מפעילות השכרה המגיעות לדרגת עסק.	אין מגבלה על השימוש במושכר בחו"ל. למעט, על הכנסות מפעילות השכרה, המגיעה לדרגת עסק.	אין מגבלה
חוזה	קיים מסמך (חוזה) – בחתימת ידו של השוכר, המאשר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד.
תקרה	תקרת הפטור - עד דצמבר 2004 - הינה בסך של 7,540 ש"ח לחודש.. בשנת 2005 - תקרת הפטור הינה בסך של 5,655 לחודש. בשנת 2006 - תקרת הפטור הינה בסך של 3,830 לחודש (כ- 800$). סכומים יתואמו למדד מידי שנה. התקרה הינה לכלל הכנסות אותו יחיד, מכל דירות המגורים המושכרות על ידו, לרבות על ידי בן זוגו המתגורר עימו, או על ידי ילדיו עד גיל 18, והיא תימדד לפי כל חודש בנפרד בשנת המס.	עד וכולל דצמבר 2002 – הייתה תקרה שהגיעה לסך של 7,300 ש"ח, לחודש השכרה כלשהו בשנת המס, לרבות, הכנסתם מדמי שכירות של בן זוגו וילדיו עד גיל 18. מכל דירות המגורים המושכרות על ידו מינואר 2003 – אין תקרת הכנסות מההשכרה למגורים ובוטלה ההתייחסות להכנסות בן הזוג והילדים.	אין.	אין.
מנגנון "תקרה מותאמת"	חל לגבי יחיד שהכנסותיו עלו על התקרה בשנת המס. עודף ההכנסות מעל תקרת הפטור ממס, יופחת מתקרת הפטור ממס, ולהפרש ייקרא – "תקרה מותאמת". ההכנסות הפטורות ממס יהיו רק עד סכום ה"תקרה המותאמת".	אין.	אין.	אין.
סייג להוצאות	מההכנסות העולות על תקרת הפטור, ניתן להפחית הוצאות שהוצאו בייצור הכנסות אלו. למעט, הפחת המוגדל, שנקבע בתקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט – 1989	אין זכות לנכות הוצאות כלשהן, שהוצאו בשל ההכנסות מההשכרה למגורים, לרבות, הוצאות פחת ומימון. לעניין חישוב מס השבח במכירת הדירה, ייראו את הפחת כאילו נתבע כהוצאות, בסכומו המרבי, לפי כל דין.	ככלל, אין זכות לנכות הוצאות. מותר לנכות רק את הוצאות פחת.	הרווח החייב במס, מחושב לפי ההכנסות מהשכרה, בניכוי – כל ההוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מהשכרה, לרבות הוצאות פחת ומימון.
תשלום המס	עד ה"תקרה המותאמת" – פטור ממס. מעל התקרה המתואמת - חבות במס הכנסה, לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית, החלות על היחיד, באותה שנת מס. דהיינו, מס מינימלי בשיעור של 30% על ההכנסות החייבות, למעט, הקלות במס למשכירים מסוימים. או 10% מס על החלק החייב לפי פרשנות אפשרית.	בשיעור קבוע של 10% על ההכנסות. התשלום, ייעשה תוך 30 יום, מיום קבלת ההכנסות, או שהיחיד משלם מקדמות מס שוטפות בשנת המס.	בשיעור קבוע של 15% על ההכנסות בניכוי הפחת. אין זכות לקיזוז, זיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות, או מהמס החל עליה, ולא יינתנו הקלות ממסי כפל או זיכוי בשל המס ששולם בחו"ל.	ביחיד – לפי המס השולי של אותו יחיד, החל ממדרגת מס מינימאלית בשיעור של 30%. למעט, הקלות במס ליחידים מסוימים. בחברה – 35% מס בשנת 2004 (לפי מס חברות). כשהמושכר בחו"ל, יחולו דיני זיכוי המס בגין מס ששולם בחו"ל וכן הוראות אמנת למניעת כפל המס הרלבנטית.
החבות בדמי ביטוח לאומי	בתוקף מינואר 2004, לא תהא חבות בדמי ביטוח על סכומי ההכנסה הפטורים ממס הכנסה. לגבי סכומים חייבים - תחול החבות בדמי ביטוח לפי הכללים לעניין זה, ראה במסלול המיסוי הרגיל. עד תום 2003 – חייב, אצל מי שחייב לפי מסלול המיסוי הרגיל.	בתוקף מינואר 2004, פטור מחבות בדמי ביטוח על כלל סכומי ההכנסה משכירות במסלול מס זה. עד תום 2003 – חייב בידי מי שחייב לפי מסלול המיסוי הרגיל.	חייב בביטוח לאומי, בידי מי שחייב לפי מסלול המיסוי הרגיל.	חייב בביטוח לאומי, רק בידי יחיד שאינו עובד, או יחיד שהכנסותיו מעבודה נמוכות מסך הכנסותיו הפסיביות (כולל מהשכ"ד). למעט, יחיד שהוא גם שכיר וגם עצמאי, עקרת בית, קטינים וגימלאים ועוד.

נערך ע"י רמי אריה, עו"ד ורו"ח מתוך אתר מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il

נדל"ן, מס שבח ומס רכישה

כל מה שאתם חייבים לדעת לפני שתשכירו דירה למגורים

טבלת כללי המיסוי על הכנסות מהשכרת נדל"ן כולל מיסוי השכרה למגורים