מס הכנסה

מאת: אודי דבורה, יועץ מס

פטור מתשלום מס על דמי שכירות

על פי חוק מס הכנסה פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים (הוראת שעה) התש"ן – 1990 מגיע פטור ממס להכנסה מהשכרת דירת מגורים לעומדים בתנאים הבאים:

1. הפטור ניתן למשכיר שהוא יחיד (לא תאגיד מכל סוג).
2. הדירה אינה רשומה בספרי העסק של הנישום.
3. הדירה הושכרה ליחידים.
4. הדירה הושכרה למטרת מגורים בלבד.
5. ניתן לקבל פטור לגבי הכנסה משכירות ממספר דירות.
6. סכום השכירות החודשית הפטורה היא בגובה 3,830 ש"ח לחודש.

יש לציין כי כאשר דמי השכירות עוברים את תקרת הפטור תקרת הפטור יורדת בסכום ההפרש לדוגמא:

אם התקבלו דמי שכירות בסך 4,130 לחודש סכום הפטור יעמוד על 3,530 ש"ח ו- 600 ש"ח יהיו חייבים במס לפי שיעור המס השולי. ואפשר שהתוספת תהייה חייבת במס של 98% אם נמצאים במדרגת מס של 49%.
אם נמשיך את הדוגמא שלנו אז 600 ש"ח X 49% = 294 ש"ח והנטו שיישאר בידי המשכיר 4,130 ש"ח פחות 294 ש"ח שהם 3,836 ש"ח. בעוד אם היינו עושים למשכיר הנחה של 300 ש"ח היינו מקבלים 3,830 ש"ח שכולם פטורים ממס.

פטור מתשלום מס על דמי שכירות

עפ"י ס' 122 לפקודה ניתן לשלם 10% מס על הכנסות משכ"ד ללא אפשרות קיזוז הוצאות. התנאים לכך הם:

1. הדירה משמשת למגורים בישראל בלבד.
2. ההכנסה משכירות אינה הכנסה מעסק.
3. תשלום המס בשיעור 10% על ההכנסה נעשה בתוך 30 יום מקבלתה או ששולמו מקדמות לפי ס' 175 על ההכנסה.

תשלום מס רגיל

במקרה זה חשוב לזכור כי חישוב ההכנסה מתבסס על בסיס מזומן. ניתן כמובן לדרוש בניכוי הוצאות שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, תיקונים (הוצאות לשמירה על הקיים), פחת, 80% מהוצאות המימון וכל הוצאה רלוונטית אחרת.

פחת– הפחת המותר על דירת מגורים בדרך כלל הינו בגובה 2% משווי הדירה ללא הקרקע (כאשר לא ידוע עלות הקרקע ועלות הבניה מקובל לקבוע שערך הקרקע 1/3 מהערך הכולל של הדירה).
עפ"י חוק מס הכנסה תאומים בשל אינפלציה ניתן כמובן לדרוש פחת מתואם עפ"י פרק ג'.

חישוב שווי הדירה –

1. דירה שנרכשה לפני 1980 השווי למס רכוש לשנת 1980 מתואם ממדד ספטמבר 1979.
2. לדירה שנרכשה לאחר מועד זה השווי שנקבע לעניין מס רכישה מתואם מיום הרכישה.
3. הדירה שנבנתה בבניה עצמית – סכום ההוצאות להקמת המבנה מתואם מיום חיבור החשמל או סיום הבניה לפי המאוחר.

יש לציין כי מי שמחליט לנהל עבור ההכנסות משכ"ד הנהלת חשבונות כפולה יכול ליהנות מפחת של 4% ולא 2%, תאום אינפלציוני מלא גם לשנה האחרונה כפי שנהוג עפ"י פרק ב', וניכוי 100% מהוצאות המימון.