בעקבות הילכת מפלסים נוצרה הזדמנות זהב לעסקאות מקרקעין, ללא חבות במס שבח ומס רכישה מצד המממן המעונין להשתתף ברווחי העסקה ללא תשלום המסים הללו, אלא רק מס הכנסה על רווחי המימון. אולם רבים פסקי הדין בהם נכשלים המממנים בלקיחת סמכויות מיותרות בביטחונות לעסקה ובכך חורצים את גורלם לתשלום מס רכישה ומס שבח. ננסה להתוות לאלו מבין המממנים, אשר עדיין לא התייאשו מכניסה בשער הזהב של הלכת מפלסים, את העקרונות העיקריים הצריכים להנחותם בניסוח חוזה מימון פרוייקט מקרקעין.
ראשית הביטחונות לעסקת מימון. מה אסור? אסור לפקח על מחיר מינימום לקונה, אסור להכתיב מי יהיה הקונה. לא ניתן לקבוע כי הדירות יחולקו בסוף הפרוייקט בין המממן לבעלים. לא ניתן להתערב בלוח הזמנים לתב"ע, בתכנון הדירות, באחריות להיטלים או לעובדים, או בכל מעורבות אחרת בניהול מהלך הפרוייקט או מכירת הדירות. מה מותר מבחינת בטחונות? מותר לרשום שיעבוד על הקרקע, לרבות כל הבנוי עליה, דרך כלל אחרי הבנק המלווה ואותו ניסוח (הבנק המלווה דרך אגב חורג הרבה מהמותר ואילו רשויות המס היו עורכות ביקורת על הביטחונות שנוטלים הבנקים, היו מחלצות תשלומי מס רכישה גדולים ביותר). השעבוד אסור שיקנה כוחות גדולים ממה שמקנה חוק המשכון וחוק המקרקעין. לדוגמא: אסור ליתן ייפוי כח למכירת הנכס מעבר למה שמותר בחוק המשכון, כי אז ייפוי כח זה יתפרש כמכירה כבר היום המותנית באי פירעון בעתיד וכידוע מכירה כזו חייבת במס רכישה מיידית ולא בעתיד. מותר ליתן שיעבוד צף המותאם להרשאה בכתבי השעבוד הספציפיים ואיננו עומד בניגוד להם. שיעבוד כזה הניתן על נכסי החברה היזמית-הקבלנית איננו גורם לחיוב במס. ניתן להגביל במפורש בכתב את כוחו של המממן להתערב בתכנון ביצוע אכלוס ולמנוע מפורשות בכתב ביטחון את כוחו להורות על מכירה דירות אלא על ידי הוצאה לפועל לפי החוק.
ביחס לרווח: אין כל מניעה כי הרווח יקבע לא רק במונחי ריבית אלא גם במונחי רווח מעבר לריבית ב% מהקרן קרי, רווח התלוי מהעסקה. אין כל מניעה כזו. נראה לנו כי הזכות לקבוע רווחים באחוזים מהרווח איננה עסקה במקרקעין וראה לעניין זה אסמכתאות בסעיפים 53 ו54 לחוק מיסוי מקרקעין. לסיום: הקפדה יתירה על הימנעות ממעורבות בשלב התכנון, ההכנות, הייזום, הביצוע והמכירה לעומת קבלת בטחונות קלאסיים למלווה שהנם לגיטימיים, ימנעו חיוב במס כפי שהיה בעסקת מפלסים. נראה לנו כי עורכי הדין המנסחים חייבים להפנים את כללי מפלסים ולפעול לפיהם. רצוי גם לקבל חוות דעת מומחה כי ברזי רזים אלו האבחנות הקטנות מחייבות במס גדול, אבל לא לאבד את הקשר עם המטרה. בית המשפט העליון אישר כי עסקאות ייזום מנוסחות היטב אינן אירוע במס שבח והדבר לגיטימי ואפשרי. אנו מניחים כי רשויות מס שבח טרם עיכלו הלכה זו ולכן פורצי הדרך בין היזמנים צפויים למאבק קשה או לבקשת רולינג מראש שיעקוף בעייתיות שומתית זו.
מתוך דר' אברהם אלתר ושות', משרד עורכי-דין
